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Mietkaution: 4 Alternativen zur Barkaution + 3 Fallstricke

Bei einem Umzug kann die Mietkaution zu einer großen finanziellen Belastung für Mieter werden. Was der Vermieter verlangen darf, welche Alternativen es zur Barkaution gibt und welche Risiken du jeweils beachten solltest, erfährst du in diesem Artikel.

Was eine Mietkaution ist

Was eine Mietkaution ist

Die Mietkaution ist eine weit verbreitete freiwillige Sicherheitsleistung des Mieters an den Vermieter. In aller Regel vereinbaren beide Parteien die Kaution in einem Mietvertrag. Zu Beginn eines Mietverhältnisses übergibt der Mieter sie dem Vermieter, der sie wiederum bei sich hinterlegt. Dem Vermieter gilt sie als Sicherheit für eventuelle Schäden am Wohnraum oder Mietausfälle.

Endet das Mietverhältnis ohne dass Schäden an der Immobilie festgestellt werden, zahlt der Vermieter dem Mieter die Mietkaution zurück. Es gibt verschiedene Arten von Mietkautionen. Bei allen Varianten darf die Höhe der Mietkaution den Betrag von insgesamt drei Nettokaltmieten nicht übersteigen. Da für viele Menschen das Aufbringen der Mietkaution auf einen Schlag zu einer erheblichen finanziellen Belastung führt, haben sich einige Alternativen und Abwandlungen etabliert, die dieses Problem umgehen.

Regeln und Vorgaben für die Mietkaution

Regeln und Vorgaben für die Mietkaution

Die Mietkaution muss der Mieter nicht zwingend in einem Betrag leisten. Stattdessen kann er sie auch in drei gleichhohen Monatsraten aufbringen. Grundsätzlich können beide Mietparteien über die Art der Mietkaution frei bestimmen. So kann sich neben einer Barkaution auch eine Bürgschaft oder eine Kombination aus beiden Varianten der Mietsicherheit ergeben.

Das Bürgerliche Gesetzbuch (§ 551 BGB) regelt außerdem, dass die Mietkaution eine Höhe von mehr als drei Monatsmieten abzüglich aller Betriebskosten nicht überschreiten darf.

Für die Rückzahlung der Kaution steht dem Vermieter eine angemessene Frist zur Überprüfung der Immobilie zu. Gerichte haben Vermietern in der Vergangenheit sogar bis zu sechs Monate Zeit gegeben, bevor eine Klage des Mieters auf die Kautionsabrechnung zulässig wurde.

Protokollierte Schäden an der Wohnung kann der Vermieter ebenso höchstens sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung geltend machen. Danach verjähren sie und der Vermieter hat keine Ansprüche mehr, die Kaution einzubehalten oder Nachbesserungen vom Mieter zu verlangen. Eine Ausnahme gibt es aber: Offene Betriebskostenabrechnungen. Dadurch kann der Vermieter einen Teil der Kaution, meist drei bis vier monatliche Vorauszahlungen, länger einbehalten.

Egal ob der Vermieter die Kaution teilweise oder ganz ausbezahlt oder einbehält – in jedem Fall muss er den Mieter über die Rückzahlung und auch über ausstehende Forderungen informieren und eine Kautionsabrechnung erstellen.

Arten der Mietsicherheit

Bei einem Umzug verlangt der Vermieter in den meisten Fällen eine Mietsicherheit. Diese beträgt in der Summe zwischen zwei und drei Netto-Kaltmieten. Da sich die Kosten für einen Umzug und vielleicht auch neue Möbel häufig ohnehin schon auf einem hohen Niveau bewegen, bleibt vielen Mietern nicht genug Geld für die Kaution übrig (Tipps zum Geld sparen findest du hier). Wer trotzdem nicht auf seine Traumwohnung verzichten möchte, kann allerdings auf ein paar Alternativen zur Barkaution zurückgreifen. Wir geben dir im Folgenden einen Überblick über alle Möglichkeiten der Kautionszahlung.

Die klassische Barkaution

Die Barkaution

Die Barkaution ist die gängigste aller Kautionsarten. Hierbei überweist der Mieter seinem Vermieter einen vereinbarten Geldbetrag oder übergibt ihn direkt in bar. Sie dient dem Vermieter als finanzielle Sicherheit, falls der Mieter Schäden an der Wohnung verursacht oder seine Miete nicht zahlt. Der Vermieter kann in solchen Fällen auf das Geld der Barkaution zurückgreifen, um seinen Verlust auszugleichen oder Reparaturen zu bezahlen.

Ansonsten ist er dazu verpflichtet, das Kautionsgeld zinsbringend und getrennt von seinem eigenen Vermögen anzulegen. Stellt er keine berechtigten Forderungen gegenüber dem Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses, bekommt dieser die Kaution mitsamt Zinsen wieder ausbezahlt.

Vorteile:

  • Eine Ratenzahlung über drei Monate ist möglich
  • Den Kautionsbetrag erhält der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses inklusive der Verzinsung zurück

Nachteile:

  • Der Mieter haftet für Schäden und Mietrückstände mit der Kaution
  • Der Mieter muss den gesamten Kautionsbetrag in Höhe von bis zu drei Netto-Kaltmieten zu Beginn des Mietverhältnisses oder in drei Monatsraten zahlen
  • Der Vermieter kann die Rückzahlung begrenzt hinauszögern

Mietkaution über Bürgschaft

Mietkaution über Bürgschaft

Bei einer Bürgschaft erhält der Vermieter kein Kautionsgeld. Stattdessen bürgen Personen oder Institutionen wie Banken für die Mietsicherheit. Der Mieter übergibt dem Vermieter lediglich eine schriftliche Verpflichtungserklärung seines Bürgen. In dieser sichert der Bürge dem Vermieter zu, im Ernstfall für den Mieter zu übernehmen. Besonders bei Studenten oder Auszubildenden mit einem geringen Einkommen übernehmen meist die Eltern eine Bürgschaft für ihr Kind (Die ersten eigenen vier Wände: Ratgeber für Studierende).

Manche Vermieter verlangen in solchen Fällen auch eine "selbstschuldnerische Bürgschaft". Damit ist gemeint, dass sich der Vermieter bei Mietausfall oder Mietschäden direkt an deinen Bürgen wenden kann. In allen anderen Fällen muss er erst versuchen, das Geld von dir zu bekommen.

Vorteile:

  • Der Mieter muss das Geld für die Kaution nicht aufbringen
  • Keine Kautionsabrechnungen
  • Im Schadensfall springt die Bank oder der Bürge ein
  • Der Kautionsbetrag steht dem Mieter für anderweitige Ausgaben zur Verfügung
  • Bereits hinterlegte Barkautionen können durch eine Bürgschaft ersetzt werden

Nachteile:

  • Der Vermieter muss der Bürgschaft seines Mieters zustimmen
  • Im Schadensfall holt sich der Bürge oder die Bank das Geld vom Mieter trotzdem zurück
  • Eine Bürgschaft ist nicht für jeden einfach zu bekommen
  • Für den Bürgen entsteht ein gewisses Risiko, da er sich unbegrenzt haftbar macht

Kombination aus Mietkaution und Bürgschaft

Der Mieter kann sowohl einen Teil der Kaution in bar übergeben als auch die restliche Summe mit einer Bürgschaft ausgleichen. In diesem Fall stellen die teilweise erbrachte Geldsumme und die Bürgschaft zusammen die Mietsicherheit für den Vermieter. Dieser darf allerdings nicht die volle Mietkaution verlangen, wenn er gleichzeitig eine Bürgschaft als Teil der Mietsicherheit akzeptiert. Gleichzeitig darf keine Bürgschaft verlangen, wenn der Mieter die volle Mietkaution erbracht hat.

Vorteile:

  • Der Mieter muss nicht die volle Mietkaution aufbringen
  • Der Bürge muss nicht in voller Höhe haften
  • Eine anteilige Bürgschaft ist leichter zu bekommen
  • Ratenzahlung der Mietkaution ist ebenso über drei Monate möglich
  • Eltern können für ihre Kinder eine Bürgschaft übernehmen

Nachteile:

  • Der Vermieter muss der anteiligen Bürgschaft zustimmen
  • Der Mieter muss trotzdem einen gewissen Kautionsbetrag aufbringen

Mietkautionsversicherung

Mietkautionsversicherung

In den vergangen Jahren haben besonders Mietkautionsversicherungen bei Mietern für Aufsehen gesorgt. Um die hohe Belastung auf dem Konto des Mieters zu vermeiden, stellt die Kautionskasse für den Mieter eine Bürgschaft über den gesamten Betrag der Kaution an den Vermieter aus. Der Mieter muss dafür zwar einen vergleichsweise geringen Jahresbetrag an die Kautionskasse bezahlen, vermeidet aber dann die Mehrbelastung durch eine Mietkaution.

Die Kautionskassen überprüfen ihre Kunden allerdings im Vorfeld auf ihre Bonität, wonach sich auch die Beiträge richten. Vermietern kann dies allerdings als zusätzliche Vertrauensbasis dienen. Der große Vorteil einer Kautionskasse liegt in der Befreiung von der Barkaution. Wer allerdings einen schlechten Schufa-Score hat, wird aufgrund seiner schlechten Kreditwürdigkeit nicht als Kandidat für diese Variante in Frage kommen.

Vorteile:

  • Der Vermieter bekommt eine höhere Sicherheit gegen Zahlungsausfälle oder Mietschäden
  • Der Mieter muss die Summe der Mietkaution nicht aufbringen
  • Dem Mieter steht das Kautionsgeld beim Umzug für andere Ausgaben zur Verfügung
  • Die finanzielle Belastung sinkt stark

Nachteile:

  • Auch hier muss der Vermieter der Kautionsbürgschaft durch die Versicherung zustimmen
  • Der Mieter muss einen jährlichen Beitrag an die Versicherung zahlen
  • Versicherungsbeiträge richten sich nach der Bonität des Mieters
  • Bei Kündigung der Versicherung muss der Mieter eine reguläre Mietkaution aufbringen

Mietkaution mit einem Privatkredit

Mietkaution mit einem Privatkredit

Mietern steht es natürlich frei, sich für das Aufbringen der Mietkaution einen Privatkredit zu nehmen (Minikredit beantragen: Tipps und Fallstricke). Diese kann allerdings ebenfalls zu einer erheblichen Mehrbelastung auf dem Konto werden. Denn die Tilgungsraten inklusive Zinsen sind dann zusätzlich zur Miete monatlich fällig. Mittlerweile bieten einige Kreditinstitute aber auch spezielle Kautionskredite für solche Fälle an. Dabei verpflichtet sich der Kreditanbieter dazu, dem Vermieter die Kaution auszubezahlen, falls sie fällig wird. Diese Form der Bankbürgschaft wird auch "Bankaval" oder "Mietaval" genannt.

Der Mieter zahlt dafür meist eine Jahresgebühr meist in Höhe von etwa fünf Prozent der Mietkaution. Fordert der Vermieter die Kaution dann tatsächlich ein, übernimmt das Kreditinstitut die Summe vorerst. Anschließend fordert sie das Geld allerdings ebenfalls vom Vermieter zurück.

  • Die Zinssätze für Kleinkredite oder Kautionskredite halten sich in Grenzen
  • Wohnungen werden trotz finanzieller Engpässe bezahlbar
  • Spezielle Kautionskredite sind erst im Schadensfall fällig

Nachteile:

  • Die Rückzahlung des Kredites kann zu einer finanziellen Belastung werden
  • Für den Kredit fallen Zinsen an
  • Bei Auszubildenden oder Studenten erwarten Kreditinstitute meist ebenfalls eine Bürgschaft von den Eltern als Sicherheit
  • Die Aufnahme eines Kredites kann sich auf den Schufa-Score des Mieters auswirken

So muss der Vermieter die Mietkaution anlegen

So muss der Vermieter die Mietkaution anlegen

Der Vermieter ist dazu verpflichtet das Geld der Mietkaution zinsbringend anzulegen. Dazu muss er die Mietkaution auf einem vor Insolvenz geschützten Konto anlegen. Das bedeutet, dass er das Geld auf einem gesonderten Konto oder Sparbuch ablegen muss. Im Falle einer Insolvenz bleibt das Geld des Mieters somit vor dem Anspruch etwaiger Gläubiger geschützt.

Endet das Mietverhältnis, muss der Vermieter dem Mieter die Mietkaution mitsamt der erwirtschafteten Zinsen auszahlen. Als Mieter hast du zudem Anspruch darauf, selbst ein Sparbuch in Höhe der Mietkaution anzulegen und es dem Vermieter lediglich zur Aufbewahrung zu übergeben. Viele Banken bieten für sogenannte Kautionssparbücher bessere Zinskonditionen an. Die Angebote verschiedener Banken miteinander zu vergleichen kann sich also lohnen.

Rückzahlung der Mietkaution

Ein weit verbreiteter Irrglaube ist es, dass der Mieter die Kaution unmittelbar nach der Wohnungsübergabe im Zuge seines Auszuges verlangen kann. Tatsächlich hat der Vermieter aber eine Abrechnungsfrist, die bis zu sechs Monate dauern kann. Meist nutzt er diesen Zeitraum auch dafür, eine Gesamtabrechnung mit Nachzahlungen oder einer noch ausstehenden Nebenkostenabrechnung zu erstellen.

Hierfür darf der Vermieter die Kaution einbehalten

Hierfür darf der Vermieter die Kaution einbehalten

Möchte der Vermieter die Kaution einbehalten, ist die Aufregung beim Mieter meist groß. Doch der Vermieter kann ihn nicht für alle Arten von Mängeln zur Rechnung ziehen. Oftmals ist bereits im Mietvertrag geregelt, für welche Art von Schäden der Mieter aufkommen muss, beziehungsweise welche Mängel er nachbessern muss. Stehen lediglich zukünftige Nachzahlungen für Nebenkosten aus, darf der Vermieter die Mietkaution nur teilweise einbehalten.

  • Ausstehende Mietzahlungen
  • Aktuelle Nebenkostennachzahlungen
  • Zu erwartende Nebenkostennachzahlungen
  • Berechtigte Mängel an der Immobilie

Mietkaution: Fallstricke vermeiden

Nicht immer läuft die Wohnungsübergabe beim Auszug eines Mieters reibungslos ab. Immer wieder sorgt die Rückzahlung der Mietkaution für Streitfälle. Besonders oft klagen die Mieter. Da diese in der Umzugsphase ohnehin schon hohe Kosten tragen und meist bereits die Kaution für eine neue Wohnung aufbringen müssen, zählt für sie jeder Euro (Zu wenig Zeit für den Umzug? So beantragst du Sonderurlaub). Verweigert der vorige Vermieter die Auszahlung der Kaution, ist die Empörung entsprechend groß. Wir erklären dir, was dir häufigsten Fallstricke für Mieter sind und wie du sie umgehen kannst.

Fallstricke bei der Wohnungsübergabe

Fallstricke bei der Wohnungsübergabe

Den ersten Fallstrick gibt es für Mieter bereits beim Einzug. Sind bereits Schäden an der Wohnung vom Vormieter vorhanden, sollten diese in das Übergabeprotokoll hineingeschrieben werden. Passiert das nicht, kann der Vermieter den Mieter beim Auszug für die Mängel zur Verantwortung ziehen. Immerhin gibt es somit keinen Nachweis, das die Schäden schon vor dem Einzug da waren. Aus diesem Grund solltest du die Wohnungsbegehung im Zuge einer Wohnungsübergabe nicht auf die leichte Schulter nehmen und den Zustand der Wohnung sorgfältig prüfen. Wenn möglich solltest du dir einen fachkundigen Freund zur Unterstützung mitnehmen. Zwei Augenpaare sehen mehr als nur eines.

Auch beim Auszug protokollieren beide Mietparteien den Zustand der Wohnung. Das Übergabeprotokoll dient im Anschluss dazu, eventuelle Streitfälle über Mängel und Nachbesserungen zu vermeiden. Mängel, die dem Vermieter erst nach der Wohnungsübergabe auffallen, dürfen keinen Einfluss auf die Rückzahlung der Mietkaution haben. Da das Übergabeprotokoll bindend ist, darf der Mieter nur für Schäden zur Verantwortung gezogen werden, die darin festgehalten sind.

Streit über Wohnungsmängel

Streit über Wohnungsmängel

Häufig kommt es zwischen Mietern und Vermietern zu Konflikten darüber, welche Renovierungskosten der Mieter übernehmen soll (Tipps zur allgemeinen Konfliktbewältigung gibt es hier). Hierbei gilt es zu unterscheiden, ob es sich um durch den Mieter verursachte Schäden an der Immobilie handelt oder ob diese auf eine normale Abnutzung seinerseits zurückzuführen sind. Für letztere muss der Mieter nicht aufkommen, denn die Kosten dafür sind schon in der Miete enthalten.

Zur normalen Abnutzung gehören beispielsweise kleine Kratzer im Parkett oder an den Fliesen in der Küche. Ein Brandloch auf dem Fußboden oder Schimmel aufgrund schlechter Belüftung fällt dagegen schon unter einem unsachgemäßen Gebrauch der Wohnung. Bei nicht geklärten Konflikten kann der Vermieter die Auszahlung der Kaution solange hinauszögern, bis diese im Zweifelsfall vor Gericht geklärt worden sind.

Streitfall Schönheitsreparaturen

Streitfall Schönheitsreparaturen

Die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen ist in vielen Mietverträgen standardmäßig enthalten und wird somit oft auf den Mieter abgewälzt. Schönheitsreparaturen beinhalten beispielsweise das Streichen oder Tapezieren von Wänden oder das Entfernen von Dübeln und das Schließen von Dübellöchern. Findet sich keine Schönheitsreparatur-Klausel im Mietvertrag gehören Dübel allerdings zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung und der Vermieter muss diese hinnehmen.

Hier beginnt aber auch eine etwas abstruse Grauzone. Denn welche Anzahl von Dübellöchern in einem Raum den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung überschreitet ist nicht immer klar. Das Landgericht Hamburg hat zum Beispiel entschieden, dass Mieter in Badezimmern höchstens 32 Dübellöcher bohren dürfen. Bohrt er mehr, hat der Vermieter Anspruch auf Schadensersatz, um die Löcher zu beseitigen.

Wer sich also einen zeit- und nervenaufreibenden Kleinkrieg vor Gericht mit seinem Vermieter ersparen möchte, sollte solche Fragen schon vor Unterzeichnung des Mietvertrages klären. Ein frühzeitiges Gespräch kann so manchen Ärger ersparen.

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